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hg0088.com:避免资金链断裂

来源:未知 作者:admin 时间:2018-09-01 16:50

  租房贷的年化利息从10%到15%不等。住房租赁行业的头部公司对银行有议价能力,hg0088.com资金成本可能会相对较低。但头部公司为数甚少,大多数长租公寓只能向P2P网贷公司和消费金融公司融资,资金成本会更高。如鼎家就是同P2P平台爱上街合作,而真正持牌的消费金融公司目前对租金贷也并不看好。

 
  马上金融CTO蒋宁告诉《财经》,很多长租公寓平台和他们有联系,但马上金融一直没有做他们的业务,主要原因是长租公寓经营的稳建性很难把握。长租公寓主要是B端风险,服务周期长,一旦B端出现资金断裂,会直接影响客户居住和他们的正常还款。与教育行业相比,长租公寓涉及的交易主体过多也是风险,更易发生如放贷人员与店铺联合欺诈这样的风险。
 
  “我不建议去做长租公寓,这个生意是亏的。”8月19日,SOHO中国董事长潘石屹公开发声。潘石屹认为做长租公寓一定会有银行贷款,其中利息按照银行基准利率是4.9%,可能实际得5%-6%,用贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%,租房价格再翻番还是亏本。
 

  上述中信银行前高管认为,房租贷的利润占比并不高,银行自己也没想到一块小业务会让自己卷入大风波。银行暂停房租贷只是一个信号,大家现在担心这会引起一系列的连锁反应。毕竟,银行也是P2P网贷公司和消费金融公司资金的重要来源。杨现领表示,如果把贷款用于扩张,则考验一家公司两方面的能力。一是运营能力,实现高出租率;二是资金管理能力,要平衡收支比,避免资金链断裂。确实有小公司这两方面的能力都不足,所以出了问题。但品牌性大公司考虑的是可持续发展,一定不会过度收房。
 
  除了强监管,还有什么办法可以解决长租公寓扩张后的资金池问题?
 
  中信商业保理公司租赁金融特聘研究员杰夫曾就职于房地美、美林证券等金融机构,他认为银行和主力国企、央企的住房租赁公司应该发挥主渠道作用,而不是让金融工具掌握在中间运营商手里。只有建立完善的多层次租赁金融服务体系,才能从根本上改变租赁秩序,让租赁的关系更为清晰,让租客、房东、运营商,各司期职。
 
来自中国房地产协会的数据显示,2017年中国房屋租赁市场的年租金规模约为1.3万亿人民币,长租公寓部分648亿,市场占有率仅5%,远远落后于美国(30%)和日本(83%)。从长远看来,长租市场总量很大,还有庞大发展空间。
 
  租金贷的模式是指,租客以个人信用向第三方金融机构或银行贷款,机构一次性把一年的租金打给公寓运营方,租客就能租金月付,每个月缴纳给金融机构的租金相当于还贷。长租公寓运营方一般和租客签定的是押一付一的合同,和房东签定的是季付合同,这就意味着每成交一笔租房贷业务,长租公寓运营方就会有近十个月的租金沉淀。租房贷本来是一项有利于房客的金融工具,但却因为能产生大量现金流而被长租公寓加了高杠杆。
 
  贝壳研究院7月22日发布的《2018年中国住房租赁白皮书》指出,2018年住宅租赁行业超速增长,机构渗透率进一步提升,一线城市新开公寓门店增长率超35%。
 
  有观点认为,支撑超速增长的原因之一,是很多长租公寓拿着这些租房贷沉淀资金高价收房。“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”我爱我家前高管胡景晖8月19日公开发炮,结果一语成谶,第二天,杭州长租公寓鼎家爆雷。其董事长魏永锋接受采访时表示,鼎家在有了大量沉淀资金后,公司在收房上过于激进,收房价格变高,空置增多,公司继而被拖垮。
 
  亦有观点认为,长租公寓可以通过拉高租金价格来对冲风险。贝壳研究院院长杨现领接受《财经》采访时表示,品牌公寓的主流客户是单间,这批租客对价格高度敏感,如果价格高5%,他们就会转去二房东处租房,为了获得高出租率,实现单间收益最大化,长租公寓不可能大幅提高房租。
 
  上述中信银行前高管也在接受《财经》采访时表示,高价收房不一定能带来高价出租。相反,为了扩大市场占有率,长租公寓企业一方面高价收房,一方面要保持高出租率,这让长租公寓长期处于薄利甚至亏损的状态。很多长租公寓为了吸引租客还会提供免息服务,提前代付利息给金融机构。这就相当于银行批了一笔贷款给了长租公寓运营商,再由他们贴息转贷给租客。